Avec le vieillissement de la population et le désir de finir ses jours dans de bonnes conditions dans le lieu qui les a vus vivre, de nombreuses personnes atteignant leurs vieux jours se tournent de plus en plus vers la vente en viager. À première vue, le concept viager est très simple puisqu’il consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique. De plus, cette rente peut être accompagnée d'un bouquet, c'est-à-dire d'une somme d'argent qui sera versée lors de la signature de l'acte de vente.
Qu'est-ce que la vente en viager ?
Vieillir à domicile implique souvent des frais supplémentaires comme des aides pour le quotidien, un suivi médical avec l'installation d'équipements spécialisés et l'adaptation du logement en rampes d'accès, monte escalier ou de gros travaux dans la salle de bains, par exemple. Or la pension de retraite n'est généralement pas suffisante à financer ces grands changements.
Définition et fonctionnement du viager
Les deux parties impliquées lors d’une vente en viager sont :
- Le vendeur, aussi connu légalement comme crédirentier.
- L’acheteur, appelé débirentier.
La vente en viager est comme une vente de bien immobilier normal sauf que l’acheteur du bien paie le vendeur en plusieurs fois. Ce paiement se présente de deux façons, habituellement.
- Le bouquet est un paiement qui est effectué comptant à la signature de l’acte de vente.
- La rente viagère est perçue mensuellement durant toute sa vie et augmente chaque année.
Les avantages de la vente en viager
Il y a deux types de viager en France :
- Le viager libre qui signifie que la propriété est inoccupée. La personne qui effectue la vente n'a plus la jouissance de son bien du jour de la signature.
- Le viager occupé signifie que l'ancien propriétaire continue de bénéficier de l'usufruit de son bien jusqu'à sa mort.
Pour le vendeur, la solution du viager occupé, offre de nombreux avantages qui poussent, au départ, les personnes âgées à avoir recours à cette option.
- Le premier avantage, de ce qui représente 80 % des ventes, est la possibilité de continuer à jouir de son logement jusqu'à la fin de ses jours.
- Le bouquet permet de percevoir une somme importante à la signature du contrat et la rente viagère assure un revenu mensuel garanti.
- N'étant plus propriétaire, le vendeur n'est plus soumis à la taxe foncière et aux gros travaux d'entretien qui passent à la charge du débirentier.
- En tant qu'usufruitier, il dispose du bien comme il l'entend et peut même le proposer à la location.
- Il dispose d'abattements fiscaux considérables sur sa rente.
Pour l'acquéreur, le viager présente aussi certains avantages intéressants.
- Le principal avantage est de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de la décote d'occupation.
- C'est un placement à long terme qui lui permet d'accéder à la propriété sans avoir recours à un prêt bancaire.
- La gestion du bien est largement facilitée, car l'usufruitier a plutôt tendance à en occuper beaucoup mieux que ne le ferait un éventuel locataire.
- Les avantages fiscaux sont importants.
Puis-je vendre en viager à mon fils ?
Contrairement à une fausse idée reçue, il est légalement possible de vendre en viager à un proche, voire un membre de sa famille. Cette transaction est, néanmoins, strictement encadrée.
Les conditions pour vendre en viager à un proche
L'état veille à ce que cette transaction ne soit pas une donation déguisée visant à circonvenir les droits de succession. La notion d'aléa viager est très importante dans la signature du contrat. Il s'agit d'une prévision sur la durée de vie du crédirentier. Dans le cas d'une vente à un proche, l'administration veille à ce que la vraie valeur du bien soit prise en considération. Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ? Oui et non. Pour vendre à un proche, l'accord des autres héritiers est préférable, car cela évite la contestation et l'annulation de la vente. Le conjoint doit aussi donner son accord.
Les spécificités de la vente en viager à un fils ou un parent
Vendre à un fils ou un parent représente, pour vendeur, l'assurance que le bien reste dans la famille. Cela lui permet de recevoir un soutien financier tout en restant dans son logement en sachant que ce dernier reviendra, à son décès, à un proche. Pour éviter des poursuites pour fraude, il faudra, cependant, s'assurer que les autres héritiers, y compris le conjoint, soient informés de la transaction et y donnent leur approbation.
Qui peut contester un viager ?
- Le vendeur qui n'aurait pas reçu la valeur vénale du bien, a la possibilité de demander au tribunal d'annuler le contrat.
- Le non-paiement du bouquet ou de la rente viagère a le pouvoir d'amener à l'annulation de la transaction.
- Un vendeur qui décède dans les 20 jours après la signature de la vente est un motif d'annulation.
- Si le conjoint ou la conjointe n'a pas été informé des conditions et n'a pas donné sa permission, il/elle peut entreprendre une contestation.
Les conséquences d'une contestation réussie
En cas de contestation réussie, l'annulation de la vente est prononcée. D'éventuelles indemnisations peuvent entrer en jeu, sans compter des amendes pour fraude selon les cas.
Est-ce que tous les héritiers doivent être d'accord pour vendre une maison en viager ?
Les héritiers ont un droit sur le patrimoine de leurs ascendants. Donc, peut-on vendre une maison sans l'accord d'un héritier ? La réponse n'est pas aussi simple. Tant que la vente est réalisée de manière libre et volontaire, l'accord du ou des héritiers n'est pas nécessaire.
L'importance de l'accord des héritiers dans la vente en viager
Quoique pas obligatoire dans tous les cas, il est recommandé de solliciter l'accord des successeurs pour éviter des conséquences d'une contestation.
Les solutions en cas de désaccord entre les héritiers
La médiation est toujours considérée comme une meilleure solution pour éviter des recours judiciaires qui peuvent prendre du temps et coûter assez cher aux héritiers.
Quelles sont les conséquences de vendre une maison en viager sans l'accord des héritiers ?
Tant qu'ils ne sont pas placés sous tutelle ou curatelle, les crédirentiers peuvent disposer de leurs biens. Alors, peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ? Oui et non, selon les cas. Si un des conjoints est décédé, les enfants du couple deviennent copropriétaires en vertu de l'indivision entre les descendants et le parent. Leur accord est donc indispensable dans ce cas.
Les risques encourus par le vendeur
À défaut de demander l'accord des successeurs, le vendeur risque une contestation de la vente et d'éventuelles sanctions entrainant une remise en cause de la transaction et le paiement d'indemnisations. Comme toutes les questions d'héritage et du droit à disposer de ses biens, les choses sont assez compliquées et pour bien comprendre tous les points, l'assistance d'un spécialiste est de mise. Cela permettra de prendre en compte les droits et l'accord de toutes les parties et de prendre les précautions afin d'éviter les contestations et les conséquences négatives