Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en procédant à l'achat d'un bien immobilier au meilleur prix, sans avoir l'intention d'occuper vous-même le logement en question, vous avez alors probablement entendu parler du concept de vente en nue propriété. Qu'en est-il exactement ? Nous répondons à vos interrogations sur le sujet.
Qu'est-ce que la vente en nue propriété ?
Dans le droit français, la propriété d'un bien est composée de trois éléments :
- L'usus : il s'agit de l'usage du bien (usufruit). Cela signifie que l'on peut jouir du logement de la façon que l'on veut.
- Le fructus : nous parlons ici de la capacité pour le propriétaire de tirer profit dudit bien immobilier, en percevant par exemple des revenus locatifs.
- L'abusus : cela signifie que le propriétaire peut disposer du logement, le transmettre, le vendre ou même de le détruire
Lorsqu'un propriétaire dispose de ces trois éléments, nous parlons de pleine propriété.
La nue-propriété signifie que le propriétaire bénéficie uniquement de l'abusus. Cela implique que le logement est la propriété du nu-propriétaire mais que celui-ci ne pourra ni l'occuper ni toucher des revenus en le mettant en location. Ces prérogatives sont celles de l'usufruitier.
Ce démembrement de la propriété se fait toujours pour une durée limitée, allant de 10 à 20 ans. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la jouissance du bien et devient propriétaire intégral du logement.
Quels sont les avantages d'un achat en nue propriété ?
Investir en nue-propriété présente une multitude d'avantages.
Tout d'abord, une telle acquisition se fait généralement à un prix très intéressant, avec un rabais de l'ordre de 40 % par rapport au prix d'achat d'un bien immobilier en pleine propriété.
En ce qui concerne les charges qui concernent l'entretien, les réparations ou encore la fiscalité, celles-ci incombent à la personne ayant l'usufruit. À l’issue de la période de démembrement convenue, vous disposerez de la pleine propriété sans aucunes dépenses additionnelles.
Investir de cette façon permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. En effet, la valeur du logement ne sera pas comprise dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Étant donné que durant la période de démembrement vous ne toucherez aucuns revenus fonciers, vous n'alourdirez pas votre impôt sur le revenu. De plus, si vous avez acquis le bien en contractant un emprunt bancaire, les intérêts pourront être déduits de vos éventuels autres revenus locatifs, si vous avez d'autres biens immobiliers mis en location.
Dans le cadre d'une transmission de patrimoine, celle-ci pourra être effectuée à moindre coût puisque le calcul des droits de donation se fera uniquement sur la base de la valeur de la nue-propriété.
Vente en nue propriété : quelles sont les démarches à suivre ?
Lorsque le propriétaire d'un bien souhaite vendre la nue-propriété du logement en question, il y a plusieurs étapes à respecter.
Nous vous conseillons dans un premier temps de faire appel à un spécialiste de l'immobilier afin de procéder à l'estimation du prix de la nue-propriété de votre bien. Cela vous permet d'avoir une idée concrète de la somme que vous pourrez toucher et ainsi évaluer avec précision la pertinence d'une telle vente immobilière.
Si vous disposez actuellement de la pleine propriété, il faut procéder au démembrement, c’est-à-dire séparer l'usufruit et la nue propriété.
Comment procéder à cette opération ? Il s'agit d'un acte juridique qui doit impérativement être réalisé par un notaire. L'acte en lui-même est gratuit mais vous devrez vous acquitter des frais de notaire, il est bon de savoir que ceux-ci se chiffrent généralement autour de la somme de 1 500 euros. À noter que vous devez impérativement vous rendre chez le notaire en compagnie de la tierce personne avec laquelle vous partagerez la propriété du bien. Vous déciderez alors des conditions de sortie de ce démembrement. Le remembrement dudit logement se fera soit à l'issue de la période convenue entre les parties ou bien au moment du décès de l'usufruitier, notamment dans le cadre d'une vente en viager.
Une telle opération n'est pas anodine, assurez-vous d'y avoir réfléchi convenablement car après avoir décidé de céder l'usufruit ou la nue propriété, il vous sera impossible de faire machine arrière.
Autre point important, dans le cadre d'une succession, il faut vous assurer que la nue-propriété a été cédée au moins trois mois précédant le décès de l'usufruitier, ceci afin d'éviter que les taxes relatives à la succession soient calculées sur la valeur globale du logement.
Outre les conditions de démembrement évoquées précédemment (fin de la période convenue ou décès de l'usufruitier), il est important de savoir également que le démembrement peut prendre fin dans les cas spécifiques suivants :
- le détenteur de l'usufruit n'honore pas ses engagements, notamment en ce qui concerne l'entretien du logement
- l'usufruitier renonce volontairement à son droit de jouir du bien
Fort de ces informations, vous disposez maintenant des connaissances nécessaires pour procéder à l'achat ou la vente d'un bien en nue propriété en toute confiance et faire en sorte que votre investissement se fasse dans les meilleures conditions.